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买受人因自身原因未取得银行按揭贷款但房屋买卖合同约定了替代性履行方式的,房屋买卖合同不予解除

作者: 时间:2018-06-27 浏览次数:232

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买受人因各种原因(如购房政策变化,银行贷款条件审核等)未取得银行按揭贷款导致合同难以履行的,买受人可以解除合同。根据未取得银行按揭贷款的不同原因,各方的责任承担也不同,对此最高法院司法解释有相应的规定。


鉴于近年来各大城市房价高涨,未取得银行按揭贷款,法院一般推定为合同履行不能,买受人因此诉请解除合同的证明责任较轻,较易得到法院支持。但本案中双方提前就未取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式,且未取得银行按揭贷款系买受人自身原因,法院判决房屋买受人无权解除房屋买卖合同,双方合同继续履行。


裁判要旨


买受人因自身原因未取得银行按揭贷款,但房屋买卖当事人就此约定了替代性履行方式,并不影响合同继续履行的,买受人无权解除房屋买卖合同。


案情简介


一、2013年10月7日,周继锋(买受人)与中铁公司(出卖人)签订《北京市商品房现房买卖合同》约定:中铁公司将某商业房出售给周继锋。该合同附件四中【计价方式与价款的其他约定】约定:由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的,买受人可以在以下方式中选择处理办法:(1)按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续,并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分;(2)自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起,一次性向出卖人支付完剩余房款。

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二、上述房屋买卖合同签订后,周继锋依约向中铁公司支付首付款约50万元。周继锋至今尚未取得涉案房屋的所有权证书。涉诉房屋现无查封抵押。

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三、贷款银行就涉诉房屋所在商城的贷款发放情况及周继锋的贷款申请审批情况出具《情况说明》,载有:“12、周继锋:初次签约南京银行,个人征信记录逾期严重,不符合我行审批条件,未受理…以及2015年6月,有两名购房者向我总行投诉该项目涉嫌违规操作,因此分行暂时对本项目叫停…鉴于目前西客站商业广场开业状况不理想,部分购房人与开发商有法律纠纷且已诉至法院,我行对该项目已暂停发放。”等内容。

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四、周继锋主张其信用卡有部分轻微逾期,并未达到不能办理按揭贷款的程度。现因中铁公司及银行的原因,即不可归责于周继锋的原因导致无法办理贷款,合同无法继续履行,故诉请解除合同,返还支付的购房款及利息等费用。中铁公司主张,依据上述贷款银行出具的《情况说明》,系因周继锋个人原因无法办理贷款,和整个项目无关。一审判决驳回周继锋诉请;二审驳回上诉,维持原判。


裁判要点


两审法院判决认定未办理按揭贷款情形下,房屋买受人周继锋无权解除房屋买卖合同的原因在于:


一、买受人未能取得银行按揭贷款属于自身原因


贷款银行出具了情况说明,证明因周继锋个人征信记录逾期严重,不符合贷款银行审批条件,是周继锋无法办理银行按揭贷款的主因。周继锋又未举证证明未取得贷款是银行或涉诉项目等第三方原因。法院综合判断认为,未取得银行按揭贷款系买受人周继锋自身原因。


二、未取得银行按揭贷款并不影响合同继续履行


《合同法》第94条规定了法定解除权,若当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。商品房买卖纠纷中,最高法院司法解释更是进一步规定,无论哪一方或第三方原因导致未取得银行按揭贷款,影响合同继续履行的,均可以解除合同,只是在各方责任承担上有差别。但本案中,双方就未取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式,未取得银行按揭贷款并不影响合同继续履行。


实务经验总结


前事不忘、后事之师。买受人办理银行贷款,受到各种因素的制约,为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、出卖人不妨在房屋买卖合同中借鉴本案中买受人按揭贷款不能的替代性付款方式的条款,可以有效避免买受人提供办理按揭贷款信息虚假不实的风险,使得签订房屋买卖合同并顺利履行的目的得以实现。


二、鉴于近年来各大城市房屋调控措施的突发性与普遍性,银行按揭贷款的条件限制成为行政干预经常采取的手段。买受人在签约时务必谨慎衡量自身贷款条件的满足程度,最大限度地避免因自身原因未取得按揭贷款进而承担较重的法律责任。


相关法律规定


《合同法》

第九十四条?有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
?(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
?(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
?(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
?(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
?(五)法律规定的其他情形。


最高法院《全国民事审判工作会议纪要》【法办〔2011〕442号

二、关于房地产纠纷案件

(三)关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号

第二十三条? 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。


法院判决

以下为该案在二审法院审理阶段,裁判文书中“本院认为”就该问题的论述:


本案争议焦点为涉诉《北京市商品房现房买卖合同》是否具有合同法定解除之情形。


首先,从周继锋未能取得银行按揭贷款之原因来看。对此,周继锋主张其未通过贷款审批之原因为涉诉项目存在查封、经营状况不可理想以及银行调整信贷政策等不可归责于自身的事由所导致。根据贷款申请受理行南京银行股份有限公司北京分行2016年3月15日出具的《情况说明》显示,周继锋申请贷款情况为“周继锋:初次签约南京银行,个人征信记录逾期严重,不符合我行审批条件,未受理”。尽管该《情况说明》亦提及由于2015年6月有购房者向南京银行总行投诉涉诉项目涉嫌违规操作等原因导致南京银行股份有限公司北京分行对涉诉项目暂停发放贷款,但是该暂停发放贷款日期距双方2013年10月7日签订涉诉合同时间相距甚远,且该情况系部分“材料齐全,未上报审批”的客户未能获得贷款的原因。综合案件查明情况,周继锋未能取得银行按揭贷款不能排除系自身原因导致,同时周继锋亦未能提供充分证据证明其未能取得贷款系银行、涉诉项目等其他方面原因直接导致。因此,周继锋不享有涉诉《北京市商品房现房买卖合同》的法定解除权。


其次,从双方关于付款方式的合同约定来看。涉诉《北京市商品房现房买卖合同》附件四约定,由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的,买受人可以选择向出卖人补交差额房款部分或一次性支付完剩余房款。可见合同双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况,并且约定了替代性付款方式。因此,现周继锋无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。

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